媒体-让商品房回归市场 (2)

政策调整：限价松绑，市场定价主导新纪元

随着甘肃天水、白银，沈阳，郑州等地相继取消新建商品住房价格备案制度，房地产企业终于迎来了真正的市场定价时代。这一重大转变，不仅仅是数字上的调整，更是市场机制的深层次回归。

一、政策松绑：价格自由呼吸，市场真实反馈

多地已经明确宣布取消新建商品房限价政策，这意味着房企可以根据市场的真实供需情况自主定价。这不仅赋予了房企更大的定价权，更能让市场价格真实反映市场的供需关系。与此二手房市场的限价政策也在逐步调整，退出舞台的“限涨令”或“限跌令”，正在转向更为市场化的价格调节机制。

二、市场影响：分化加剧，预期波动挑战与机遇并存

取消限价政策，无疑给市场带来了新的挑战和机遇。区域市场的分化特征愈发明显，一线城市和热点二线城市需求旺盛，房价稳定；而部分三四线城市则面临库存压力，取消限价后可能面临价格下行压力。对于购房者而言，短期内的价格波动可能引发预期调整，购房者可能因价格信号的混乱而持币观望。这也为房企提供了灵活定价、加速去库存的机会。

三、配套机制：保障房与商品房双轨并行

在取消限价的保障房体系的建设也在加速推进。“保障房+商品房”的双轨制模式，既解决了中低收入群体的住房需求，又让商品房市场回归商品属性。在此背景下，商品房市场的结构性调整也悄然发生，新建刚需房的供应减少，二手房市场的低价房源成为稀缺资源。而高端改善型住房，如豪宅、别墅等，则因资源稀缺性和品质定位，价格可能持续攀升。

四、风险与挑战：金融稳定与地方政策的灵活性

取消限价政策并非无风险。房价的大幅下跌可能引发抵押资产贬值，增加银行的坏账风险。地方需要动态监测市场，完善风险预警机制，平衡市场活力与金融稳定。不同城市需要根据自身的市场特点调整政策，对于房价上涨压力大的城市，可能需要保留限价工具；而对于库存高企的城市，则可以通过货币化安置、房票制度等消化存量。

五、未来趋势：产品力与服务竞争新时代

展望未来，随着市场化定价的推进，房企之间的竞争将转向产品力与服务。房企必须提升项目品质、优化服务，以满足改善型需求群体的多元化需求。政策工具箱也需要持续优化，巩固“组合拳”效应，推动房地产市场向“市场主导、托底”模式转型。

商品房市场回归的核心逻辑在于减少行政干预，强化市场供需调节机制。但在这个过程中，需要保障房体系、金融风险防控等配套措施的实现，以达到“稳中有放”的目标。未来的政策需要在激发市场活力与防范系统性风险之间寻求动态平衡。这个新的纪元，是市场化定价与风险防范并行的时代。