天津房价进入下降通道

天津房地产市场的新旧分化态势

一、新房市场的逆势上涨

近期，天津新房市场呈现逆势上涨的态势。在价格方面，2025年4月，天津新房价格环比上涨0.4%，与杭州并列全国涨幅第三。这一上涨趋势在年初就已显现，1月和3月的涨幅均为0.3%。部分改善型房地产项目通过“加量不加价”的策略，提升了项目的产品力，进而吸引了更多的置换需求。

这一上涨趋势的背后，离不开政策的强力支撑。2025年，天津降低商业贷款首付至1.5成，公积金利率降至2.85%，针对多孩家庭更是最高可贷120万，契税优惠至1%-2%，这些政策极大地刺激了新房的交易量。

二、二手房市场的调整

与新房市场的火热相比，二手房市场则呈现出不同的景象。在价格方面，二手房持续呈现下行趋势。2025年4月，二手房价格环比下降0.2%，与新房市场形成鲜明反差。在区域上，和平区学区房的年内跌幅更是达到了惊人的8.06%，南开区的部分房源较2024年甚至降价了23%。更为严峻的是，新房与二手房价差从25%扩大至66%，加剧了替代效应。

在供需关系上，当前二手房市场也面临着巨大的压力。2025年2月，二手房挂牌量高达19.4万套。南开区等区域更是出现了“降价抛售”的现象，部分房主甚至降价50万仍难以成交。虽然5月二手房成交量占比超过70%，但均价同比下跌了12.6%，市场形势十分严峻。

三、区域分化显著

天津的房地产市场呈现出显著的区域分化特征。核心区如和平区，房价较峰值下跌了30%，而河西、南开学区房则因入学政策的调整（需持有满3年）而面临价值重估。与此远郊区域如宁河区，房价跌幅更为显著，达到了31%。虽然滨海新区成交量占比较大（21%），但价格较峰值也回落了13%。

四、长期影响因素

人口结构和经济转型是长期影响天津房地产市场的两个关键因素。在人口结构方面，天津的户籍率高达86%，但常住人口仅1364万，部分教育强区存在“户籍人口>常住人口”的倒挂现象。在经济转型方面，天津正在经历从传统的工业城市向现代化大都市的转型，部分观点认为天津“工资低、房价高”的特征制约了市场活力。2023年人口首次止跌回升（+1万人）为市场带来了新的变量。

天津房地产市场呈现出新旧分化态势。在新房市场，受益于政策倾斜保持韧性；而在二手房市场，则因供应过剩进入买方市场。这种分化态势在短期内或将持续，而长期则取决于人口结构变化和经济转型的进展。