10万亿级房地产市场如何重回正轨

中国房地产市场正面临严峻挑战，但止跌回稳并重回健康发展轨道并非遥不可及。为了应对当前的困境，我们需要多维度政策的协同和结构性改革。下面，我们将深入其中的关键路径。

一、化解房企债务风险，稳定市场预期

民营房企的债务问题已成为市场的隐忧。恒大、碧桂园等头部企业债务危机的持续发酵，严重影响了市场信心与投资预期。为此，我们建议设立专项纾困基金，以合理价格收储优质项目，既有助于缓解企业的流动性压力，又能避免资产贱卖对市场造成的冲击。我们还需要完善债务重组机制，推动保交楼与债务重组的联动，从而防止风险向金融系统蔓延。

二、深化需求端政策调整，释放结构性需求

为了激发市场活力，我们需要对需求端政策进行再调整。具体而言，可以考虑在核心城市进一步放宽限购限贷政策，降低首付比例至15%-20%，并继续下调存量房贷利率。通过购房补贴、税收优惠等方式，重点支持新市民、年轻人的首次置业以及城市居民的改善型需求。大力推动城中村改造，计划改造的城中村面积在2025年较上年提升30%，并同步配套租赁住房和共有产权房的供给。

三、重构供需平衡，优化供给结构

在供给方面，我们需要严格控制新增供应，对库存周期超过18个月的城市暂停土地出让，并将全国土地供应总量缩减10%-15%。通过REITs等工具激活闲置商办物业，并将存量商品房转化为保障性住房。在产品方面，推行“好房子”标准，提高得房率，强制新建住宅配置智慧社区系统，以满足消费者日益增长的需求。

四、构建长效机制，推动模式转型

为了实现房地产市场的长期健康发展，我们需要构建长效机制。具体而言，可以扩大保障房建设规模，实现商品房完全市场化定价。设立房地产稳定基金，设定房价年增速3%为调控阈值，以平抑市场波动。通过城市更新项目收益的反哺保障房建设，形成可持续的资金循环机制。

五、强化政策协同效应

为了实现上述目标，需要财政、货币、产业政策的协同发力。财政可以安排3000亿专项债支持房企纾困；央行可以通过PSL等工具向商业银行提供低息资金，定向支持合理住房需求；并建立跨部门数据监测平台，实现土地、金融、销售等全链条的动态监管。

通过上述措施的系统推进，我们预期在2025年三季度新房销售将同比转正，全年房地产投资降幅收窄至5%以内。但在此过程中，我们也需要警惕过度刺激导致的泡沫再生，坚持“慢修复”与“防风险”并重的发展路径。只有这样，我们才能确保中国房地产市场实现持续、健康的发展。