人大代表建议取消商品房预售制度

一、预售制度的中心问题及其深层动因分析

预售制度的核心问题日渐凸显，它如同双面刃，在推进房地产市场快速发展的也引发了众多的矛盾与纷争。其主要原因包括以下几点：

预售制度的风险转嫁问题日益严重。这一制度使得购房者不得不承担烂尾、延期交房、质量缺陷等风险，而开发商则提前获得全部资金，这无疑加剧了买卖双方之间的权责不对等。购房者承受着巨大的心理压力和经济损失风险，这无疑是对消费者权益的极大挑战。

预售制度与金融系统性风险紧密相连。在房企高杠杆开发模式下，预售资金往往被用于扩大生产规模或偿还债务，一旦资金链断裂，很容易引发债务危机。这不仅增加了管理成本，还可能引发金融风险，威胁到整个经济体系的稳定。

随着市场发展阶段的变化，房地产行业已从高速增长期逐渐进入存量时代。预售制在行业高速发展时期曾起到推动作用，但在当前市场环境下，其推动作用已逐渐减弱。预售制度的改革势在必行。

二、代表委员提出的具体改革建议及其考量

两会期间，许多代表委员对预售制度改革提出了具体建议。其中，一些代表主张直接废除预售制，全面推行现房销售制度。他们认为，这是消除购房者被动承担风险的最直接方式。也有代表提出了分阶段过渡的方案。他们认为，可以逐步提高预售门槛，逐步转向现房销售；同时调整购房款支付方式，按工程进度分期付款，竣工后支付尾款，以缓解房企现金流压力。还有代表提出取消公摊面积计价等配套改革措施，与国际接轨，减少购房纠纷。这些建议都体现了对消费者权益的关注和行业稳定发展的考量。

三、政策层面的动态及地方实践

在政策层面，住建部已回应正在研究提高销售条件、逐步取消预售制的可行性。一些地方开始试点现房销售模式，为在全国推广积累经验。这些实践都体现了政策制定者的决心和勇气。政策制定者也需要面临诸多挑战和争议。

四、改革过程中的争议与挑战及其应对之策

取消商品房预售制度的改革过程中，必然会面临诸多争议与挑战。其中，最大的争议在于现房销售可能加剧房企现金流压力。需要在防范风险与行业稳定发展之间寻求平衡。还需要为市场主体留足调整窗口期，避免政策“一刀切”引发震荡。

取消商品房预售制度的改革是一项复杂而艰巨的任务。未来政策落地需兼顾行业转型需求与购房者权益保护，通过渐进式改革实现平稳过渡。只有这样，才能真正实现买卖双方的权责重构和降低系统性风险的目标。