上海楼市一夜变天

上海楼市在2025年5月呈现出风起云涌的态势，政策调整与市场分化共振，让人有“一夜变天”之感。

在政策层面，调控出现松动，但效果却呈现分化。在限购政策方面，外环以外区域的非沪籍购房社保年限从五年降至一年，居住证满三年即可购房。这一政策虽然旨在刺激郊区去库存，但实际效果却呈现两极分化。央行降息0.1%试图缓解市场下行压力，但在美联储维持利率高位的国际环境下，政策传导效果被削弱。

市场状况则是冰火两重天。豪宅市场逆势热销，单价超20万/的顶豪项目成交量创纪录。核心地段如徐汇滨江的豪宅，40%的买家为跨境资本，显示出避险资产的属性日益凸显。远郊区域却加速下跌，青浦、奉贤等郊区的次新房价格较2023年高点跌超35%。临港新城的某些项目去化率不足5%，库存压力突破8万套。

在二手房市场，形势更为严峻。4月清明节后成交量持续萎缩，5月以来带看量骤降。部分房东经历了戏剧性的反转，4月还在涨价，5月即转为降价抛售。

这种市场状况反映出结构性矛盾的凸显。土地市场的传导效应使得虹口、徐汇滨江等核心区的房价持续推高，但外环外的土地溢价率超过30%后，市场开始出现疑虑。购买力断层加剧，首付180万的门槛使得年轻刚需群体被挤出市场，高杠杆购房占比达60%，市场呈现出“顶豪狂欢”与“刚需退场”并存的撕裂状态。

当前市场的变局本质上是政策刺激与基本面压力角力的结果。豪宅市场的金融属性与远郊市场的居住属性形成割裂，而政策工具箱的见顶风险与全球资本流动将成为影响市场走向的关键变量。这样的市场环境下，既有机遇也有挑战，需要各方共同应对。