北京房价经历最长下滑周期

一、房价走势与周期变化

在2025年4月，二手房市场的均价已经降至5.14万/，相较于前一月出现了1.8%的环比下跌。与此新房市场均价为6.15万/，也呈现出1.3%的环比下滑。在一些老旧小区，房价的跌幅甚至超过了3%。特别是在海淀区，次新房的成交周期已经延长至180天，部分房源的价格相较于2022年的峰值下跌了高达185万元。而西城德胜学区的老旧房屋，其单价同比下跌了12%，与次新房的价格差距进一步拉大至20.5%。

追溯历史，我们会发现本轮房价下跌周期已经持续了32个月，超过了2017至2019年的“史上最长熊市”记录。从2024年3月至2025年3月，海淀区的房价从9.2万/跌至了8.2万/，而东城区的房价也从10.3万/下滑至9.3万/。

二、市场的分化特性

在房价普遍下跌的大背景下，区域之间的差异变得尤为显著。例如，海淀永丰南和朝阳东坝等产业聚集区域，次新房价格逆势上涨，涨幅达0.5%-1.2%，形成了一种“一个北京，两个市场”的复杂格局。而在朝阳的望京、双井等板块，房价已经跌回到了2016年的水平。像太阳宫、朝阳公园等高端板块则相对抗跌。

产品类型方面，市场也呈现出了明显的分化趋势。大户型房源普遍降价百万以上，总价在500-1000万的房源成交量同比下降了68.4%。对于那些总价在2000万以上的房源，成交量却出现了反增191.2%的现象。曾经风头无两的学区房神话也已经破灭，例如西城德胜学区的学区房，其同比跌幅已经高达12%。

三、核心影响因素分析

供需关系的重构对房价产生了深远影响。以海淀区为例，2025年的住宅用地供应量达到了过去五年的三倍之多。新房市场的“碾压式”供应直接冲击了次新房市场。新房设计的升级，如LDK一体化设计、恒温系统等，也削弱了次新房的竞争力。政策和预期的变动也对市场产生了显著影响。土地供应政策的调整导致核心区地块容积率降低，配套设施的升级重塑了房地产的价值逻辑。一些规划利好并未如期实现，加剧了市场的信任危机。

四、未来展望

当前，房价收入比已经降至接近历史低点。市场可能已经进入“L型”筑底阶段。尽管远郊项目可能会通过降价以换取销量，同时新房的技术迭代也会继续，但这些因素可能无法彻底改变市场的分化趋势。对于购房者来说，这是一个需要谨慎选择、理性决策的时刻。